Корректировка на обременение земельного участка. Чем отличается недвижимость с обременением от обычной

В пункте 15 Федерачьного стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний.

При земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий.

Рыночная оценка земельных участков

Документы, необходимые для земельных участков:

1. Свидетельство о собственности на земельный участок 2. Кадастровый план земельного участка 3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет.

Оценка земельного участка с обременениями

к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости

4.3. Обременения и сервитуты земельного участка.

Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).

При экономической земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.

Следует ли учитывать обременение (залог в банке) при определении стоимости земельного участка в рамках переоценки ОС?

Почему решили, Алексей, что по рыночной-значит, без учета обременений? Разве рыночная однозначно считается без обременений.

Хотелось бы как-то обосновать.

По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя)

Снятие обременения с продаваемого объекта С СОГЛАСИЯ БАНКА с последующей его продажей и предоставлением банку в качестве обеспечения иного объекта (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т.

Оценка сервитута (обременения)

Сервитут — от латинского servitus, servitutis. что переводится как «подчинённое положение». Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 274 определяет понятие земельного сервитута, как право ограниченного пользования чужим земельным участком. В той же статье ГК РФ записано, что владелец земельного участка может потребовать от владельца соседнего участка предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком, то есть сервитут.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет все права на участок.

Оценка недвижимости с обременением

Оценка имущества для посольства при получении визы

Рыночная имущества при разделе собственности

Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке

Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже

Оценка муниципального и государственного имущества

Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве

страховой стоимости имущества для целей страхования

Независимая недвижимости в Москве и Московской области

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования

стоимости недвижимости на примерах

зданий офисного и административного назначения

Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости

Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете

коммерческой недвижимости

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения

Оценка стоимости незавершенного строительства

недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров

Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области

стоимости доли в квартире

Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

Как оценить квартиру самостоятельно

Оценка земли в Москве и Подмосковье

Особенности оценки земельного участка в Москве

Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения

Наилучшее использование земли

Факторы ценообразования в оценке стоимости земли

права аренды земельного участка

Оценка арендной платы.

Оценка недвижимости с обременением

Объекты с обременением все чаще можно встретить на рынке недвижимости, в условиях постоянного роста ипотечных сделок. Недвижимость с обременением - это та недвижимость, определенные права на использование которой принадлежат еще кому-то, кроме собственника. При этом для него действуют некоторые ограничения на пользование объектом недвижимости, находящимся в его собственности.

Причины обременения объекта недвижимости могут быть разными. Вот наиболее распространенные из них:

Залог

Если объект недвижимости находится в залоге, то любые сделки по нему возможны только при условии их одобрения залогодержателем.

Доверительное управление

Это передача собственником права управления объектом недвижимости другому лицу. Стоит отметить, что в ходе этого процесса право собственности не передается управляющему, а остается у владельца. В данном случае для осуществления любых сделок с таким объектом недвижимости потребуются бумаги, подтверждающие права управляющего лица.

Сервитут

Это право неполного пользования объектом недвижимости. При этом собственник в праве потребовать плату за ограниченное использование своего недвижимого имущества. Размер этой платы определяется по специальной методике независимыми оценочными организациями.

Аренда

В случае, если объект недвижимости сдан в аренду на определенный срок, а затем продан третьему лицу, то арендатор имеет право использовать арендуемую недвижимость согласно своему договору в течение оставшегося срока.

Разумеется, в условиях обременения, стоимость объекта недвижимости будет отличаться от его рыночной стоимости. При ее определении следует учитывать множество факторов, и лучше всего доверить этот процесс профессионалам в области оценочной деятельности. Самостоятельная оценка без специальных навыков может привести к существенным денежным потерям в ходе сделки.

Каждое обременение и ограничение права имеет свой экономический смысл и с позиции оценочной деятельности выделяет связанный с ним объект из многообразия существующих.

В связи с этим возникает вопрос концептуального характера о наличии или отсутствии влияния различного рода обременений и ограничений на рыночную стоимость недвижимости. Данный вопрос относится только к сфере интересов профессиональных субъектов рынка недвижимости, поскольку во многих случаях собственники подобного имущества не могут четко для себя определить является ли их собственность более дешевой, чем подобные объекты, представленные на рынке.

Одним из наименее исследованных аспектов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, как объекта собственности, является наличие обременений и ограничений (рассмотренных в параграфе 3.1 монографии). В связи с наличием на земельном участке таких обременений могут быть ограничены и/или запрещены некоторые виды деятельности.

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения его стоимости, посредством подходов и методов, которые на основании суждения оценщика могут быть применены при проведении оценки, в том числе сведений об обременениях, связанных с объектом оценки (ФСО N 1, п. 18 (в); ФСО N 3, п. 8 (е)), ФСО N 7, п.7). Случаи обременения объекта оценки являются достаточно распространенными в практике оценочной деятельности. Поэтому необходимо учитывать следующее: положительное влияние обременений на стоимость имущества довольно-таки редко, но существует и иллюстрируется примерами, отраженными далее по тексту настоящего параграфа. С другой стороны, такое обременение как договор аренды может, как уменьшать, так и увеличивать рыночную стоимость объекта. Далее рассмотрим влияние различных типов обременений на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Под обременением права следует понимать ограничения, которые налагаются на возможности собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект. Исходя из этого, можно дать ответ, что в итоговой величине стоимости подобное обременение в обязательном порядке должно иметь некую численную составляющую, снижающую рыночную стоимость. Но даже при незначительном погружении в правовые нюансы, рассмотренные в параграфе 3.1 настоящей главы, становится явным, что подобный ответ на самом деле не так уж и очевиден.

Арестованное имущество на рынке, как правило, стоит дешевле, поскольку сделка проводится не в рамках стандартных рыночных условий, а на ее совершении сказываются чрезвычайные обстоятельства, а именно, одна из сторон имеет обязанность реализовать объект недвижимости вне зависимости от своего желания. Но в таком случае оценщиком определяется уже не рыночная стоимость в чистом виде, а стоимость с оговоренными ограничениями и допущениями.

При приватизации государственного или муниципального имущества привлечение независимого оценщика необходимо для установления рыночной стоимости имущества, по которой оно будет отчуждаться в частную собственность.

На рыночную стоимость отчуждаемого имущества также влияют различные факторы (вид и состояние имущества, его полезные свойства, спрос на него на соответствующем товарном рынке и т.д.). Помимо названных факторов одним из наиболее важных обстоятельств, которые оказывают влияние на установление рыночной стоимости имущества, является наличие в отношении него обременений со стороны третьих лиц (аренда, залог и др.).

Обременения имущества уменьшают его стоимость, когда они ограничивают владение и пользование им. Так, к примеру, при аренде имущества собственник лишен возможности получить обратно свое имущество в любой момент, если договором аренды это прямо не предусмотрено. Между тем далеко не о всяком обременении имущества идет речь. При определении рыночной стоимости имущества не учитывается обременение имущества со стороны самого покупателя (арендатора имущества), поскольку после совершения сделки купли- продажи обременение автоматически прекращается.

Так, к примеру, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право приобретения в собственность недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого или среднего предпринимательства. Субъект малого (среднего) предпринимательства обращается с заявлением о приобретении в собственность соответствующего недвижимого имущества и для заключения с ним договора купли-продажи привлекается профессиональный оценщик в целях установления рыночной стоимости отчуждаемого имущества. Преимущественное право на выкуп имущества у субъекта малого или среднего предпринимательства в отношении такого объекта недвижимости возникает только в случае, если он его арендует (и при выполнении иных условий, предусмотренных законом).

Вместе с тем обременение со стороны самого субъекта малого предпринимательства в отношении указанного имущества оценщиком при определении рыночной стоимости имущества не учитывается по следующим причинам. Согласно ст. 413 ГК РФ, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды субъекта малого предпринимательства в этом случае прекращается в результате выкупа объекта, то есть он приобретает имущество свободным от прав и притязаний третьих лиц.

Следовательно, приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, предопределяет прекращение обременения в виде аренды этого имущества, поэтому не подлежит учету при определении рыночной стоимости такого имущества стоимость права аренды объекта оценки (постановление ФАС Северо- Западного округа от 05.04.2012 по делу № А26-10656/2010).

Применительно к определению стоимости многих объектов, на которые наложены обременения, нельзя упускать из внимания, что часто, заказчиком оценки попросту ставится некорректная задача, а именно, определения рыночной стоимости, когда на самом деле все обстоятельства потенциальной сделки указывают на то, что должна быть определена ликвидационная стоимость. Обратимся к термину «рыночная стоимость», как его трактует законодательство. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предлагаемый нами подход основан на сегментации рынка с

учетом множества критериев и факторов и выделении сегмента рынка (группа потребителей, объектов оценки, покупателей, продавцов, обладающих общими характеристиками), а это показывает, что в случае наличия обременения ни какой рыночной стоимости не возникает, коллизия решается через другой сегмент рынка, где объект оценки, вид использования собственности остаются теми же самыми, что и на открытом свободном рынке, но действуют иные субъекты (уже не просто собственник в лице продавца и покупателя, а судебный пристав- исполнитель, распоряжающийся имуществом должника, конкурсный управляющий, реализующий имущество должника в процедуре банкротства, банк, реализующий залоговое имущество и т.п. и соответствующие желающие приобрести данное имущество на условиях, отличных от рыночных), действуют принудительные условия и соответствующие ограничения, отличная от свободного рынка процедура реализации имущества, что позволяет выделить здесь свой сегмент рынка, отличный от открытого и свободного рынка.

В подтверждение предположения о том, что вопрос влияния наличия обременений на стоимость объекта недвижимости не является однозначным, можно привести пример с таким видом обременения как сервитут.

Например, имеется некий земельный участок, через который проложена дорога. Сервитут, наложенный государственными органами на данный земельный участок означает для собственника, что по указанной дороге могут двигаться любые субъекты, вне зависимости от наличия согласия на это собственника. В таком случае необходимо рассматривать то, каким образом дорога пролегает на данном участке и то, как ее наличие влияет на использование земельного участка. Так, например, дорога может быть очень даже полезной для существования автосервиса. В таком случае, вряд ли можно будет заключить, что рассматриваемый земельный участок должен стоить на рынке дешевле, чем остальные с сопоставимым назначением.

Иными словами, на наличие влияния сервитута на рыночную стоимость земельного участка оказывает влияние наиболее эффективное использование земельного участка. Данный фактор зависит от наиболее эффективного использования объекта (земельного участка). Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) - это процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование. В том случае, если право прохода через участок, предоставленное третьим лицам, не позволяет построить дом, а без сервитута это было бы возможно, то наличие этого обременения влияет на наилучшее использование. То же самое можно сказать, если наличие сервитута ограничивает возможную площадь дома на этом земельном участке. Если же наилучшее использование и основные параметры использования земельного участка при добавлении сервитута остаются без изменений, то рассматриваемое обременение не влияет на стоимость земельного участка.

Нужно проанализировать, ограничивает ли это обременение использование земельного участка согласно НЭИ с точки зрения рынка. Например, участок с ВРИ "под строительство..." - а находится полностью в зоне, где строить нельзя. В этом случае необходимо провести анализ, что можно делать на земле, и каково НЭИ. И соответствующим образом подобрать аналоги. Или другой случай, в зоне - только не существенная часть земельного участка. На возможность строительства с учетом норм строительных норм и правил (СНИП) это обременение влияние не оказывает.

Если какая-либо часть участка находится под обременением, не позволяющим дальнейшую его эксплуатацию, то в данном случае следует рассчитывать рыночную стоимость указанной части обремененного участка путем приравнивая ее к кадастровой, поскольку даже обремененная земля, не может ничего не стоить.

В том случае, если объект недвижимости обременен залогом, то на имущество возникает право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита за счет продажи объекта. Данное обременение никак не повлияет на рыночную стоимость объекта при определении его стоимости, поскольку Оценщик делает допущение, что кредит будет выплачен, а имущество из залога будет возвращено собственнику. В том случае, если заемщик не погашает кредит, объект отчуждается по ликвидационной стоимости.

Права третьих лиц могут влиять на стоимость недвижимости в случае его обременения арендой. Если объект недвижимости передан в аренду, то у арендатора существует право владения и пользования объектом аренды на период, указанный в арендном договоре.

В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда собственность в виде здания передана в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене. В таком случае, потенциальный покупатель этого здания будет ограничен в использовании своей собственности, поскольку старый договор аренды будет продолжать действовать, и новый владелец не сможет сдать его в аренду по текущей рыночной ставке, а будет вынужден получать арендную плату по прежней ставке, указанной в договоре аренды. Таким образом, текущая стоимость упущенных доходов определяется путем расчета потерь дохода от аренды в год. Затем полученные значения суммируются и приводятся к текущей стоимости по соответствующей ставке дисконтирования. Полученные величины упущенных доходов суммируются, и рассчитывается итоговое значение величины упущенного дохода от обременения арендой. Покупатель при осуществлении сделки купли-продажи вправе потребовать от продавца уступку в цене на эту сумму, потому что именно продавец заключил этот договор аренды. Величина этих неполученных доходов как раз характеризует количественное влияние рассмотренного обременения на рыночную стоимость объекта недвижимости. Из этого следует, что рыночная стоимость уменьшается при обременении объекта арендой на величину упущенных доходов.

С другой стороны, наличие обременения, как юридический фактор, еще не означает ухудшение экономического положения объекта, а, следовательно, не является автоматическим условием снижения рыночной стоимости. Любое обременение следует рассматривать с точки зрения того, приводит оно к потере дохода или нет. Если обременение не приводит к потере дохода, то его стоимость ничтожна. Как правило, необходимость учета обременения объекта недвижимости возникает при определении рыночной стоимости объекта для совершения с ним сделки. При этом важно помнить, что, согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на имущество. Рассмотрим несколько ситуаций.

Ситуация 1. Объект недвижимости является частной собственностью и обременен договором аренды. Договор аренды заключен по рыночной арендной ставке. В результате такой сделки новый собственник не теряет доход. Наоборот, приобретение объекта недвижимости с арендатором освобождает нового собственника от необходимости его поиска и снижает недозагрузку помещений до минимума.

Таким образом, обременение объекта недвижимости договором аренды не только не снижает его стоимость, но и дает преимущество.

Ситуация 2. Объект недвижимости является частной собственностью и обременен договором аренды. Договор аренды заключен по арендной ставке, которая ниже рыночной. Если размер арендной платы за объект неадекватен рыночным параметрам (занижен), то производится учет финансового результата от досрочного расторжения договора аренды. При этом из доходной части вычитаются описанные в контракте штрафы, возлагаемые на арендодателя. Предполагается, что после расторжения договора и после прохождения стандартного периода вакантности объекта он будет сдан по рыночной ставке. Возможно, что после расторжения договора аренды будет заключен договор между теми же контрагентами, но уже на рыночных условиях.

Ситуация 3. Объект недвижимости является частной собственностью и обременен договором аренды. Договор аренды заключен по арендной ставке, которая выше рыночной. Если размер арендной платы за объект недвижимости завышен, то проводится анализ причин завышения. Если причиной являются одновременно уникальные и при этом востребованные рынком свойства объекта аренды, то в расчет берется контрактная арендная ставка. Если причина не установлена, то в расчет принимаются рыночные данные размера арендной ставки. Договора аренды заключаются на срок, определенный в договоре. Если срок аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Положения статьи 620 ГК РФ предусматривают основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме оснований, предусмотренных указанной нормой, стороны в соответствии со статьей 620 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ могут установить в договоре и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. В силу норм статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором. Если в договоре аренды предусмотрено условие об одностороннем отказе от исполнения договора, то сторона обязана уведомить другую сторону в письменной форме в срок не менее чем за три месяца. То есть по договору аренды арендатор вправе расторгнуть его в любое время, направив арендодателю письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора за три месяца. Принимая во внимание изложенные факты, в расчете рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков с момента, когда договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ГК РФ и изложенным в договоре аренды, арендная ставка по арендованным помещениям объекта оценки принимается в соответствии с ее рыночной величиной. Теперь рассмотрим наличие обременения договором аренды при реализации государственного недвижимого имущества. Договоры аренды с государством, как правило, заключены по арендной ставке, рассчитываемой в соответствии с нормативными актами, регулирующими арендные отношения. В некоторых случаях такая арендная ставка ниже рыночной. Государственное недвижимое имущество реализуется в частные руки в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ). Условия выкупа государственного

(муниципального) имущества по условиям этих двух Законов существенно отличаются, что отражено в примерах ниже.

Ситуация 4. Объект недвижимости является государственной (муниципальной) собственностью и обременен договором аренды. Условия выкупа объекта недвижимости подпадают под действие Закона N 159-ФЗ. При выкупе государственного (муниципального) имущества в порядке, установленном указанным Федеральным законом, предусмотрен порядок выкупа арендаторами имущества в заявительном порядке без продажи этого имущества через аукцион. При этом покупателем объекта может быть только его арендатор. В этом случае продажи имущества на свободном рынке нет и окончательная цена объекта формируется не в результате спроса и предложения, а исключительно расчетным методом на основании оценки, и изменению не подлежит. В связи с этим довод оппонентов (и самих арендаторов) о снижении рыночной цены имущества в результате обременения его договором аренды неоснователен, поскольку имущество обременено правами аренды потенциального и единственного покупателя. В случае заключения договора купли-продажи такое обременение автоматически будет прекращено, так как будет прекращен договор аренды. Об этом же говорится в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа по делу N А45-14552/2010, а также во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15853/2011. В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 июля 2011 года N Д06-3372 также указано, что в случае проведения оценки недвижимого имущества с целью реализации статьи 3 Закона N 159-ФЗ представляется целесообразным не учитывать информацию о договоре долгосрочной аренды ввиду отсутствия обременения в силу расторжения договора в случае реализации арендатором преимущественного права выкупа недвижимого имущества. Иначе говоря, при определении рыночной стоимости недвижимого имущества на условиях, определенных Законом N 159-ФЗ, ни размер арендной ставки, ни наличие обременения не имеют значения и не влияют на рыночную стоимость имущества.

Ситуация 5. Объект недвижимости является государственной (муниципальной) собственностью и обременен договором аренды. Условия выкупа объекта недвижимости подпадают под действие Закона N 178-ФЗ. В этом случае реализация объекта недвижимости проводится через аукцион. При реализации объекта через аукцион у него появляется неограниченное количество потенциальных покупателей. При этом, согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на это имущество. И если контрактная арендная ставка ниже рыночной, то налицо потеря дохода. В этом случае договор аренды необходимо учитывать, как обременение. Однако если в договоре аренды есть положение о том, что арендная плата может быть пересмотрена (как правило, не чаще одного раза в год), то снижение арендного дохода в результате обременения необходимо учитывать только до момента, когда у арендодателя наступает возможность пересмотра арендной ставки. После этого расчет стоимости объекта проводится на основании рыночных арендных ставок. Этот вопрос разъясняется и в ранее упомянутом письме Министерства экономического развития Российской Федерации: "Если покупателем недвижимого имущества является лицо, не являющееся арендатором по договору аренды выкупаемого помещения, в отчете об оценке представляется целесообразным отражать информацию об обременении в виде договора долгосрочной аренды, за исключением случая наличия в договоре аренды условия о расторжении данного договора при смене собственника недвижимого имущества". Другими словами, при определении рыночной стоимости недвижимого имущества на условиях, определенных Законом N 178- ФЗ, наличие обременения договором аренды и размер арендной ставки влияют на рыночную стоимость имущества. Изложенное в этой ситуации распространяется и на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для ответа на вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую формирует существующее ограничение права. А это, в свою очередь, может создавать определенные надежды для собственников подобного имущества на то, что их объект может спокойно конкурировать с недвижимостью, выставленную на продажу на открытом рынке.

В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание обременения, срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, прочее прочее.

Таким образом, очевидно, что наличие каких-либо обременений и ограничений на использование или совершение сделок будет сказываться на его стоимости, следовательно, необходимость в результатах объективной оценки земельных участков испытывают как государственные органы исполнительной власти, так и физические и юридические лица. В связи с этим не менее значимым является и вопрос влияния обременений на рыночную стоимость земельного участка. В соответствии с Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как правило, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Указанные методы описываются в пункте 2.2. На практике чаще всего применяются метод сравнения продаж и метод капитализации дохода, которые дают наиболее точный результат при оценке участка.

Однако, использование сравнительного подхода при оценке права пользования земельным участком на условиях аренды часто бывает затруднительным в связи с неразвитостью рынка земельной ренты. В таких случаях оценщики довольно часто используют справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» под редакцией кандидата технических наук Е.Е. Яскевича, в котором приводится расчетная таблица «Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ» для введения корректировки на передаваемые права на объект.

В случае применения метода капитализации дохода необходимо определить доход, приносимый земельным участком. Поскольку арендная ставка является результатом проявления рыночных сил спроса и предложения на пользование земельным участком, то данное обременение может по-разному влиять на ее рыночную стоимость, что проиллюстрировано на примерах выше.

Оценка земельных участков, обремененных концессионным соглашением, регламентируется ст.11 Федерального Закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» и Постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2014 г. N 490-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП». Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) и не превышает срок действия концессионного соглашения.

Таким образом, установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные по итогам торгов для целей строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в случаях, если критерием определения победителя торгов служит размер платы за право на заключение договора аренды. За первый и второй годы срока аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта, годовой размер арендной платы устанавливается в размере утвержденных ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в зависимости от плотности застройки , за третий год аренды - в двойном размере, за четвертый год - 5% от кадастровой стоимости, за пятый год - 7%, за шестой год - 8%, за период с седьмого года и до ввода объекта в эксплуатацию - 10% от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за земельные участки, предоставленные на основании концессионного соглашения для строительства, реконструкции и использования платной автомобильной дороги, устанавливается в размере, определенном концессионным соглашением, но не выше 1% кадастровой стоимости земельного участка.

В том случае, когда земельный участок находится в субаренде, уточняется следующий момент: если договором аренды ставка арендной платы установлена в размере более 2% от кадастровой стоимости участка, то при передаче его в субаренду арендная плата не изменяется. Если участок передается в субаренду для строительства объектов метро, ставка арендной платы устанавливается в размере, определенном для строительства объектов метро (0,01%).

Определены обязательные условия, которые необходимо соблюдать при определении размера арендной платы в размере менее 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Так, арендатор должен соблюдать соответствие целевого назначения земельного участка виду разрешенного использования, на земельном участке должны отсутствовать посторонние землепользователи, должны соблюдаться требования земельного и природоохранного законодательства, не допускается задолженность перед бюджетом города по арендной плате за землю. В случае нарушения одного из указанных условий является основанием для прекращения применения пониженной ставки арендной платы, установления ставки арендной платы в размере 1,5% на период с момента выявления нарушений и до момента фиксации их устранения.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки.

Ипотека регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определение залоговой стоимости предлагаемого обеспечения является важным фактором для заёмщика. Залоговая стоимость (несмотря на то, что данный вид стоимости отсутствует в Федеральном стандарте оценки) любого имущества, которое передается банку в залог, является производной от его рыночной стоимости, очищенной от рисков утери, обесценивания, а также недостаточного срока экспозиции. Разница между этими двумя видами стоимости носит название «залоговый дисконт» (понижающий коэффициент или коэффициент дисконтирования залоговой стоимости).

Согласно ФСО №2, базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость, поэтому на первом этапе определяют рыночную стоимость залога с помощью трех классических подходов: сравнительного, доходного и затратного. При этом банк должен быть уверен, что полученная оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным.

На втором этапе определяют залоговую стоимость: к рыночной стоимости применяют установленный в методических рекомендациях банка для оценки залога дисконт (понижающий коэффициент / поправочный коэффициент).

Поправочные коэффициенты устанавливаются уполномоченным органом банка и находятся всегда в одном диапазоне. При определении залоговой стоимости сотрудник залогового подразделения (кредитного отдела), выбирая поправочный коэффициент, ориентируется на факторы, характеризующие предмет залога, и на свой опыт работы, т.е. выбор поправочного коэффициента полностью зависит от экспертного суждения сотрудника банка. Банки определяют величину поправочного коэффициента (понятие нормативно не закреплено и остается на уровне внутрибанковских методик) исходя из конкретных условий кредитования, степени ликвидности объекта, наличия у потенциального заемщика положительной кредитной истории. Одним из критериев для расчета «залогового дисконта» является отнесение залога к группе риска. Чем выше риск, тем больше будет величина дисконта. Чем выше «залоговый дисконт», тем менее ценно данное обеспечение для банка.

В некоторых случаях оценщиком определяется ликвидационная стоимость при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку. На сегодняшний день вступивший в силу с 01 июня 2015 года Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО №9) является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Ликвидационная стоимость земельного участка всегда меньше его рыночной стоимости из-за влияния фактора вынужденной продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

Поэтому при оценке ликвидности земельного участка учитывается типичный срок экспозиции. В качестве показателей ликвидности можно использовать среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам. Такие сведения можно получить у риэлтерских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. Так, чем дольше объект представлен на рынке невостребованным, тем меньше будет его стоимость при условии срочной продажи.

Что касается обременения доверительного управления, то здесь следует рассматривать оценку актива в рамках паевого инвестиционного фонда (ПИФ). ПИФ - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Согласно статье 1012 ГК РФ, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершать в отношении этого объекта по договору доверительного управления любые юридические действия, не противоречащие интересам собственника.

Оценка имущества происходит в случаях его приобретения в состав активов ПИФ, переоценка производится 2 раза в год (в том случае, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев).

Предположим, в доверительном управлении фонда находится земельный участок. В данном случае могут иметь место два способа оценки:

Вычленить земельный участок из состава фонда и рассчитывать его рыночную стоимость с помощью сравнительного, доходного или затратного подходов, корректировки не требуются. Таким образом, такое обременение не оказывает влияния на рыночную стоимость оцениваемого имущества.

Оценка актива в рамках проведения оценки самого паевого инвестиционного фонда. При такой процедуре оценщик объективно анализирует все имущество ПИФа и права пайщиков на него, выявляет реальную стоимость чистых активов на текущий момент, оценив общую ценность имеющегося в наличие имущества.

Проведенный анализ концептуальных положений оценки стоимости объектов собственности с учетом обременений позволили сформировать сводную таблицу по обременениям с указанием его влияния на стоимость (см.Таблицу ниже).

Обременение/ ограничение

Ипотека (залог недвижимого имущества), возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости));

0-В соответствие со ст. 48-49 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, а именно: в п.2 ст. 48 указано, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых сю прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат вес удостоверенные сю права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Следовательно, в данном случае нет никаких существенных ограничений на передачу прав по закладной, что соответствует рыночным условиям реализации недвижимого имущества.

Доверительное управление земельным участком

0-В соответствии со ст. 1012 ГК РФ: «Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя». Передача имущества в доверительное управление нс влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Согласно п.З ст. 1012 ГК РФ, сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом. Таким образом, данное обременение нс оказывает влияния на рыночную стоимость объекта доверительного управления.

Одним из основных ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость коммерческой недвижимости, является наличие квалифицированного менеджмента .

Обременение/ ограничение

Влияние на рыночную стоимость (+увсличснис, - уменьшение, 0 - нейтральное действие) (оценка стоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе 5.1 настоящего исследования)

Услуги управления недвижимости предоставляются управляющими компаниями, взаимоотношения с которыми оформляются договором доверительного управления .Наличие квалифицированной управляющей компании опосредует присвоение класса для офисной недвижимости в числе прочих факторов. Наличие высококвалифицированного менеджмента является одним из факторов присвоения максимального класса для офисной недвижимости и опосредует заинтересованность в ней со стороны наиболее платежеспособных потребителей, что является гарантией стабильного возврата инвестиций.

Другим примером увеличения стоимости коммерческой недвижимости является ресторанный бизнес. Бренд управляющей компании может являться фактором, повышающим привлекательность места для потенциальных потребителей и обеспечивать стабильно растущий денежный поток, который необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимого имущества. Ярким примером такой управляющей компании является Ginza Project - компания", которая обеспечила себе имя, так как с помощью глубокого анализа рынка, смогли обеспечить престижный статус управляемых ими заведений.

Профессионализм сотрудников, обеспечивающих доверительное управление, оказывает прямое влияние на эффективность использования недвижимости, в результате чего стоимости недвижимого имущества при реализации и при предоставлении в аренду существенно увеличиваются.

Или - Рента оказывает влияние на величину рыночной стоимости земельного участка в зависимости от целей оценки и в соответствии с применяемым подходом и методами оценки земельного участка.

Например, при оценке для целей купли-продажи, определения наиболее эффективного способа использования, при применении доходного подхода в рамках методов капитализации и дисконтирования денежных потоков, учитываются все денежные потоки, формирующие чистый операционный доход (ЧОД) объекта недвижимости, в том числе земельного участка.

Обременение/ ограничение

Также в случае изъятия земельного участка может потребоваться расчет упущенной выгоды бывшего владельца, что также требует учета земельной ренты. Наиболее типичные случаи, когда требуется проведение оценки земельных участков:

При совершении сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;

При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

Для определения наиболее эффективного использования земельных участков;

Для разработки и осуществления инвестиционных проектов;

В случае оценки начальной цены земельного участка для проведения торгов;

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, например, при строительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и пр.;

Оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;

При внесении земельных участков в уставной капитал предприятия;

При признании кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной При оспаривании кадастровой стоимости

Обременение долгосрочной арендой может оказывать выступать в качестве фактора, увеличивающего стоимость в случае, если приведенные с объектом собственности улучшения или реструктуризация действующего бизнеса, представляющего собой торговый объект недвижимости, приводит к увеличению стоимости объекта (например, сдача в аренду торговых площадей якорному арендатору повышает привлекательность данной торговой площади).

В случае реализации недвижимого имущества, на которое заключен долгосрочный договор аренды , присутствует один арендатор или пул арендаторов, хотя бы один из которых является якорным*.

Обременение/ ограничение

Стоимость недвижимости, приобретаемой с готовым арендным бизнесом, существенно превышает рыночную стоимость недвижимости. Обладая таким видом обременения, данная недвижимость представляет интерес для крупных инвесторов, так как является надежным доходным способом инвестировать накопленные средства и обеспечивает качественным возвратом инвестиций в зависимости от сдаваемых в аренду помещений .

Наибольший прирост стоимости от обременения в виде аренды получают коммерческие торговые помещения класса А и В. Оценка стоимости арендного бизнеса может быть произведена как доходным подходом, так и сравнительным, при наличии развитого рынка.

Однако прирост стоимости может происходить в том случае, когда стоимость аренды превосходит стоимость эксплуатационных расходов недвижимого имущества. В сложившихся условиях нестабильной макроэкономической ситуации следует наиболее скрупулезно подходить к составлению договора долгосрочной аренды.

В интересах собственника предусмотреть возможность повышения стоимости арендной платы через определенный период, чтобы обеспечить компенсацию роста рыночных арендных ставок, инфляционного удорожания эксплуатационных и личных расходов. Кроме того, собственник может перенести на арендатора договорными условиями часть эксплуатационных расходов (проведение текущего ремонта, оплата коммунальных услуг)

В интересах арендатора наоборот заключить договор, который бы нс предусматривал увеличения стоимости арендной платы и исключал возможность дополнительных затрат.

О-в иных случаях обременение арендой нс окажет влияния на стоимость объекта собственности,

За исключением того, если снятие аренды ведет к штрафным санкциям, тогда стоимость объекта оценки должна быть уменьшена на данные санкции.

Аресты и запрещения на заключение сделок

О-В соответствие с п. 1 ст. 85 Федерального закона №229-ФЗ от 02.10.2007 г. «Об исполнительном производстве»: оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнитслсм по рыночным ценам, если иное нс установлено законодательством Российской Федерации.

Обременение/ ограничение

В соответствии со ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, которая обязана реализовывать имущество только путем публичных оферт, на рыночных условиях.

Цена, нс может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

- В соответствие с п. 10 ст. 87, Федерального закона «Об исполнительном производстве» Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, нс было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав- исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
- Выводы: данный вид обременения влияет на рыночную стоимость в случае возникновения ситуации, описанной в п. 10 ст. 87, Федерального закона «Об исполнительном производстве» №229-ФЗ, по решению суда. В главе 4 предложены методики оценки различных видов имущества должника, как находящегося в процедуре банкротства, так и в рамках исполнительного производства, в которых выделены соответствующие понижающие корректировки к стоимости. Отсюда, делается вывод, что имущество, имеющее обременение в виде ареста, или находящееся в процедуре банкротства должно реализовываться с соответствующим дисконтом.

Права требования, предъявленные в судебном порядке

При определении величины прав требования, как правило, прибегают к стоимостной оценке прав требования. Например, в случае ликвидации открытого акционерного общества (ОАО) возникает право требования у акционеров данного ОАО в отношении имущества общества, в данном конкретном случае рыночная стоимость имущества, скорей всего, снизится в процессе реализации имущества и затем будет разделена между обладателями прав требования соразмерно доле акций, которыми владеют предъявители прав требования. В целом, каждый конкретный случай возникновения прав требования имеет свои условия и рассматривается судом), а в каждом отдельном случае права требования могут оказывать различное влияние на величину рыночной стоимости имущества.

Обременение/ ограничение

Решения об изъятии земельного участка

0- В соответствии со ст. 279 ГК РФ решение об изъятии нс влияет на стоимость земельного участка, отсутствие данного влияния подтверждается сложившейся Арбитражной практикой относительно определения размера возмещения и других условий в рамках достигнутых соглашений или на основании решения суда. В случае нс достижения соглашения по размеру возмещения, производится оценка рыночной стоимости независимым оценщиком.

Публичные сервитуты (ст. 23 ЗК РФ); доп. см. Обременение права собственности земельным сервитутом.

Сервитуты влияют на стоимость, учесть стоимость сервитута довольно сложно, если, например, на участке публичный сервитут в виде "строительство автомобильной дороги", то самым эффективным способом учесть наличие сервитута, это изменение площади всего участка на площадь под сервитутом, так как конкретно в данном случае наличие такого сервитута накладывает полное ограничение в пользовании земельным участком.

0- В целом каждый сервитут по-разному отражается в рыночной стоимости земельного имущества, сервитут может быть источником арендных платежей, увеличивая рыночную стоимость участка.

Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем сеть необходимость. При этом сервитут никак нс зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу. В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Также отмстим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Для собственника земельного участка предусматривается денежная компенсация за возможные неудобства, причиненные сервитутом - ему дастся возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид вы-

Обременение/ ограничение

платы соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Публичный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги, магистрали).

Увеличение стоимости земельного участка промышленного или коммерческого назначения происходит в результате прохождения через участок транспортных коммуникаций (прокладка по территории участка транспортной артерии, дорог, магистралей). Размер положительного эффекта будет различен соответственно виду и оживленности дорог. В зависимости от предпочтений собственника такой земельный участок может использоваться для следующих целей: станция технического обслуживания автомобилей, мойка, различные объекты торговли, торговый комплексы, складские комплексы, производственные комплексы. По своей сути, установление подобного сервитута является улучшением транспортной доступности земельного участка как основного ценообразующего фактора. Таким образом, стоимость земельного участка растет в связи с увеличением его транспортной доступности и, в свою очередь, расширяет спектр вариантов возможно использования земельного участка.

Или - по различным оценкам, а также по оценкам, проведенным автором, разница в стоимости земельных участков при наличии рядом федеральной трассы составляет от 6% до 32%, при наличии дороги с твердым покрытием в сравнении с грунтовой, гравийной дорогой составляет до 8% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; для земель загородных владений до 30 км от городов разница между наличием дороги с грунтовым покрытием и

Обременение/ ограничение

наличием грунтовой, гравийной дороги составляет до 7% стоимости земельного участка .

Или - Публичный сервитут на доступ к прибрежной зоне.

Увеличение стоимости земельного участка за счет сервитута, подводящего земельные участки под категорию природоохранных зон, связано, прежде всего, с возможностью использования земельного участка рекреационного, коммерческого или промышленного назначения как объекта, обеспечивающего население услугами отдыха, лечения, развлечения. К примерам такого использования земельного участка можно отнести следующие случаи открытия объектов пляжной инфраструктуры.

По различным оценкам, разница в стоимости земельных участков при наличии водоема составляет от 12% до 29% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; от 5% до 22% для земель загородных владений до 30 км от городов. При этом следует отмстить, что для элитных направлений размещения земельных участков, такая надбавка может составлять до 50% стоимости земельного участка .

Частные сервитуты

0 - Аналогично публичным сервитутам

Или - Частный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги)

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (рсд. от 29.12.2015)

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) разделяет земельные участки и недвижимое имущество, которое связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба. Частный сервитут, обуславливающий возможность прокладки дороги с регистрацией дорожного покрытия в собственности ссрвитуария на участке ссрвитутодатсля, по своей сути, увеличивает стоимость земельного участка. Следует отмстить, что происходит это только в том случае, когда рассматриваемая площадь сервитута уже эксплуатируется как дорога. Тогда и только тогда, стоимость участка увеличивается посредством совместной эксплуатации дороги и до-

Обременение/ ограничение

рожного покрытия ссрвитуарисм и ссрвитутодателсм. При этом обслуживание дорожного покрытия может выполняться как совместно, так и исключительно его собственником. Продажа земельного участка, обремененного таким сервитутом, опосредует необходимость ссрвитуарию заключать новое соглашение с новым собствснником-ссрвитутодатслем.

Или - Частный сервитут на прокладку линейных объектов (ЛЭП, водопровод, газопровод). Увеличение стоимости земельного участка происходит при проведении по территории земельного участка Линии электропередач (ЛЭП), водопроводов, газопроводов, канализации и иных коммуникаций, при условии отсутствия таковых на участке. Подобные сервитуты оказывают существенное влияние на стоимость земельного участка тем, что открывают возможность электрификации, газификации и организации циркуляции воды на участке без значительных затрат. Сервитуты на прокладку коммуникаций вносят значительных вклад в стоимость земельного участка, при этом наиболее существенно стоимость повышается при первичной прокладки таких коммуникаций в населенный пункт. В некоторых случаях, при сервитутах на прокладку газо, водо и электроснабжения рост стоимости может достигать 35%-50% от стоимости земельного участка до наложения сервитутов.

По различным оценкам, разница в стоимости земельных участков наличии газа на участке и отсутствии газа и возможности к подключению составляет от 25% до 32% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; при наличии общей канализации от 6% до 15% стоимости земельного участка для земель загородных владений, находящихся до 30 км от городов.

В справочнике оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» среднее значение корректировки на наличие у земельного участка электрификации составляет 16% (под офисную застройку), 18% (под объекты рекреации), 17% (под МЖС), 16% (под ИЖС).

Обременение/ ограничение

Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах

- В случае, если обременение, наложенное на земельный участок, ограничивает использование участка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость;

Обременение в виде природоохранной и водоохранной зоны.

Природоохранные и водоохранные территории представляют собой территории, требующие особой охраны ввиду их природных и культурных особенностей. Водным и земельным кодексом налагается ряд ограничений на деятельность в таких зонах: запрещается сбрасывать сточные воды, размещать кладбища, осуществлять распашку земель и др. Однако в таких зонах сеть возможность размещать коммерческие и рскрсакционныс предприятия, что позволяет увеличить стоимость таких объектов недвижимости, при условии наличия стабильного спроса со стороны потребителей.

В условиях внешнеполитической нестабильности, выраженной в международных санкциях, закрытия туристического сообщения с основными зарубежными центрами туризма среди россиян - Турции и Египта, девальвации российской валюты, российские туристические города принимают больший объем туристов, что обеспечивает большую доходность бизнеса. Как следствие, повышается стоимость недвижимого имущества.

Наиболее частые примеры размещения предприятий

водоохрана зона - яхтклуб, лечебное учреждение, развлекательное учреждение (катание на гидроцикле, катание на катерах и пр.);

природоохранная зона - учреждения для отдыха, лечебные заведения и пр.

Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры,археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных

- В случае если, обременение, наложенное на участок, ограничивает использование участка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость;
0 - если же обременение накладывает особый порядок использования, но нс ограничивает действия, то стоимость нс изменится.

	Обременение/ ограничение	Влияние на рыночную стоимость (+увсличснис, - уменьшение, 0 - нейтральное действие) (оценка стоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе 5.1 настоящего исследования)
	Сделки с отложенным исполнением с акциями	0 - Технология сделок с отложенным исполнением позволяет участникам торгов заключать сделки с ценными бумагами без предварительного депонирования активов. При заключении сделки, стороны указывают цену и количество ценных бумаг, а также дату расчетов по сделке, следовательно, нс возникает влияния на рыночную стоимость
	Резервирование земель ЗК РФ, Статья 70.1. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд	0 - Происходит изъятие земель из гражданского оборота, рыночная стоимость нс может быть определена, поскольку это противоречит положению законодательства об оценочной деятельности о рыночной стоимости: объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Государство сс для личного пользования резервирует, и она изымается из оборота. Определяется только кадастровая стоимость.
	Специальный вид ограничения	Объекты Культурного наследия (ОКН) - В ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (рсд. от 13.07.2015) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" перечислены требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия. Перечисленные ограничения нс позволяют использовать территории объектов культурного наследия каким- либо иным образом, кроме перечисленных в п.п.2 п.1 ст.5.1. Таким образом, данный вид обременения существенно снижает рыночную стоимость имущества, так как накладывает ограничения на возможность реализации принципа НЭП для земельного участка или расположенного на территории иного недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, в том числе на собственника ложится бремя по поддержанию сохранности такого объекта, реставрации и т.д. 0 - Объекты авторских прав В соответствие с постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2008 г. N 285 и ст. 1293 Гражданского кодекса Российской Федерации, были утверждены правила осуществления выплат авторам, при публичной перепродаже оригиналов произведений изобразительного искусства, авторских рукописей (автографов), литературных и музыкальных произведений. Данное обременение нс оказывает влияние на рыночную стоимость имущества.

Обременение/ ограничение

Или - Объекты музейного фонда РФ

Музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав Музейного фонда Российской Федерации, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом только по специальному разрешению федерального органа исполнительной власти, на который возложено государственное регулирование в области культуры. Музейный фонд делится на 2 части: государственную и негосударственную (ст.6 ФЗ №54-ФЗ).

Музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав государственной части Музейного фонда Российской Федерации, закрепляются за государственными музеями, иными государственными учреждениями на праве оперативного управления, при условии обеспечения: физической сохранности и безопасности, ведения и сохранности учетной документации, связанной с этими музейными предметами и музейными коллекциями, использования музейных предметов и музейных коллекций в научных, культурных, образовательных, творческо-производственных целях. Аналогично для негосударственной части, (ст. 22 ФЗ №54- ФЗ).

Таким образом, в отношении объектов музейного фонда могут возникать несколько видов обременений: доверительное управление и запрет на передачу прав на объекты музейного фонда. Определить влияние на рыночную стоимость объектов музейного фонда очень сложно, так как нет рынка данных объектов. Однако оценка ОКН производится с учетом:

1) обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части. В указанных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта ОКН и связанных с ним объектов (зданий, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройства территории, садов, парков, природных ландшафтов), а также ограничения по видам разрешенного использования;
2) преимуществ, которые выражаются в возможном вкладе нематериального актива, связанного с ОКН, его местоположении: близость к центрам деловой активности, роли в архитектурно- планировочной среде, характере строительных конструкций, форме и содержании фасада и интерьеров, от чего в итоге зависит увеличение доходности результатов предпринимательской

Обременение/ ограничение

деятельности по отношению к подобным объектам, нс отнесенным к ОКН.

В большинстве своем, обременения и ограничения уменьшают рыночную стоимость оцениваемого объекта культурного наследия, поскольку собственнику необходимо осуществлять затраты на реставрацию, консервацию объекта и прочее, однако в частных случаях стоимость таких объектов будет определяться определенными аукционными домами и здесь уже речь пойдет об инвестиционной стоимости, которую будет устанавливать частный инвестор непосредственно от характера того, как он хочет заполучить в собственность объект ограниченный в обороте.

Специальные виды ограничения (памятники архитектуры).

Недвижимое имущество, которое представляет собой объект культурного наследия, притягивает к себе повышенное внимание со стороны потенциальных потребителей.

Особняки представительского класса рассматриваются как офисные здания высокого класса, так как обладают дополнительным престижем. Такие здания могут нс обладать всеми факторами, которые бы относили их к высокому классу такие, как: наличие лифтов, однако стоимость их может быть существенно выше.

При появлении инвестиционной привлекательности и престижности у зданий, являющихся культурно-историческими памятниками, стоимость здания возрастает на 20-30% по сравнению со стоимостью альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, который нс является памятником в аналогичном классе.

При наличии условной «средней» престижности стоимость здания возрастает до стоимости альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, нс являющегося памятником, но более высокого класса.

При наличии условной «высокой» престижности стоимость здания возрастает до максимальной стоимости здания-аналога, не являющегося памятником культурного наследия и относи-

Обременение/ ограничение

мого к максимальному классу (класс «А»),

В случае максимальной привлекательности здания, здание может быть продано на 20-30% дороже здания здания-аналога, не являющегося памятником культурного наследия и относимого к максимальному классу (класс «А»).

В ряде случаев, обременения земельных участков обеспечивают прирост их стоимости. Рост стоимости земельного участка после наложения сервитута объясняется постоянным (долговременным) полезным эффектом, генерируемым сервитутом. Полезный эффект может выражаться в различных формах, принося собственнику земельного участка выгоды и возможности получения различных доходов в период действия сервитута.

Такие ситуации характеризуются увеличением потенциала использования участка при наложении обременения за счет эффекта синергии. Рассмотрим наиболее частые примеры.

Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности

0 или -. В случае если имеется согласованный проект с установленными сроками, то использование данного земельного участка ограничено рамками данного проекта, фактически такой участок невозможно использовать в иных целях, помимо реализации проекта. Стоимость данного земельного участка закладывается в стоимость реализации инвестиционного проекта. Стоимость отдельно взятого участка нс рассматривается. Отрицательное влияние на стоимость окажет снятие обременение.

Сервитут на проведение изыскательских, исследовательских работ. Увеличение стоимости земельного участка за счет сервитута на временное пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ даст возможность собственнику, без дополнительных затрат, получить сведения о недрах земельного участка. В результате таких исследований могут быть выявлены как наличие природных ресурсов в недрах участка, так и наличие исторически значимых объектов (захоронения, клады, артефакты).

Обременение/ ограничение

Концессионное соглашение

Удорожание государственного недвижимого имущества может происходить за счет наложения обременения в виде концессионного соглашения , в результате которого передастся в пользование комплекс исключительных прав, которые могут передаваться и закрепляться за концессионером.

Концессионер при этом получает вознаграждение, которое представляет собой разовые (паушальные) или периодические (роялти) платежи за выполняемые услуги от концедента. В отношении имущества концессионер выполняет услуги по строительству, управлению с возможностью последующей передачи государству.

Существует ряд типичных концессионных соглашений:

ВВО - подразумевает выкуп государственного имущества с его последующим восстановлением и управлением. Увеличение стоимости недвижимого имущества происходит за счет качественного восстановления и эффективного управления;

BOOT - подразумевает ограниченное по сроку владение недвижимым имуществом, произведение работ по капитальному строительству и управлению таким имуществом. По истечении срока действия соглашения, имущество передастся обратно государству;

ВОО - передача государственной собственности в бессрочное владение на правах собственности концессионеру, но обязывающее провести строительство объекта в соответствии с соглашением;

ВТО - подразумевает строительство объекта, права на который по завершении строительства передаются государству, однако возмездное управление остается за концессионером;

ВОТ - подразумевает осуществление концессионером работ по капитальному строительству с ограниченным по сроку управлением имуществом и конечной передачей государству.

В процессе исполнения концессионного соглашения существенно увеличивается стоимость недвижимого имущества, которое в большинстве случаев оказывается вновь в собственности государства с возможностью последующей приватизации другим собственником. Однако комиссионеру могут предоставляться преференции при приватизации имущества.

При расторжении условий концессионного соглашения в судебном порядке.

	Обременение/ ограничение	Влияние на рыночную стоимость (+увсличснис, - уменьшение, 0 - нейтральное действие) (оценка стоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе 5.1 настоящего исследования)
	Иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами. Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.	- В случае, если обременение, наложенное на участок, ограничивает использование участ- ка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость; 0 - если же обречение накладывает особый порядок использования, но нс ограничивает действия, то стоимость нс изменится.
	Иные ограничения, нс закрепленные в нормативно-правовых актах

Табл. 9. Виды обременений и ограничений и их влияние на стоимость

Таким образом, результаты исследования, представленные в данной главе, позволяют сделать вывод о том, что положительное влияние обременений и ограничений на стоимость имущества, как объекта собственности, встречается достаточно редко. Основные причины увеличения стоимости земельных участков в результате наложения обременения следующие:

Улучшается доступность объекта

Улучшается обеспеченность участка стандартными коммуникациями (вода, газ, электроэнергия)

Участку придается особый статус

Таким образом, факт увеличения стоимости недвижимого имущества, на которое наложено обременение, имеет место быть при наличии синергетического эффекта от взаимодействия недвижимого имущества с таким сервитутом. Данный синергетический эффект можно представить как разницу между приростом рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимостью соразмерной платы за сервитут, выплачиваемой единовременно. Под рыночной стоимостью соразмерной платы за сервитут понимается плата за пользование сервитутом, возмещаемая сервитуарием сервитутодателю, которая представляет собой компенсацию за убытки, причиненные сервитутодателю, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Подводя итог, следует отметить, что в большинстве случаев прирост рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется за счет улучшений условий ведения коммерческой или производственной деятельности.

В основном обременения или ограничения, либо уменьшают стоимость собственности, либо не оказывают влияние на стоимость для потенциального покупателя. С другой стороны, выявлены такие ограничения и обременения, которые могут как уменьшать, так и увеличивать рыночную стоимость объекта собственности.

Бакулина А.А., Абдряхимова Д.Х. "Особенности образования цен на земельныеучастки, обремененные сервитутом"У/Имущественные отношения в РоссийскойФедерации" № 5 (164) 2015, стр. 52-63.
См. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2014 г. N 490-ПП"О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля2006 г. N 273-ПП".
Регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О концессионных соглашениях".

Нас часто спрашивают, чем отличается недвижимость с обременением от обычной. Дело в том, что обременяющие права третьих лиц на оцениваемый объект недвижимости напрямую сказываются на его рыночной стоимости. Специалисты VETA подготовили краткий ликбез по теме обременяющих правовых положений.

Если вы являетесь счастливым обладателем недвижимости, которая принадлежат только одному лицу – вам, то можете не читать нижеизложенную информацию. Но к нам часто обращаются с просьбой оценить недвижимость, на которую распространяются права собственности третьих лиц. Недвижимость, распоряжаться которой в разной степени могут независимые лица, называется обремененной, а наличие прав третьих лиц называется обременительными правовыми положениями.

Обременительные права влияют на стоимость права собственности основного правообладателя, что отражается на рыночной цене объекта оценивания – она автоматически понижается. Давайте рассмотрим основные виды обременений:

VETA предлагает услуги по оценке объектов с обременениями

Мы не первый год на рынке оценочных услуг, поэтому неоднократно сталкивались с оценкой недвижимости с обременением. Наши специалисты помогут выяснить основные факторы риска и объяснят, как имеющиеся права третьих лиц скажутся на стоимости объекта оценки. Для того чтобы узнать подробнее, как проходит процедура оценки, свяжитесь с нашим консультантом воспользовавшись удобной формой связи из раздела «Контакты».

Уважаемые читатели блога, продолжая тему оценки земли, не могу удержаться, чтобы не донести Вам информацию, о существующих обременениях и ограничениях, которые могут, как влиять так и не влиять на рыночную стоимость земли. Сразу хочу предупредить, не спешите думать, что то, что Вы сейчас прочтете, Вам не пригодится. Поверьте, это не так. Если даже Вас сейчас не интересует оценка земли или земельного участка, то для общего развития, я думаю, будет познавательно.Итак, учитывая то, что речь пойдет об оценке земли в основном в городе, можно выделить целую массу обременений. Что вообще собою представляют они? Объясняю, обременения и ограничения по понятию это одно и то же, а означают то, что существует наличие условий и запретов, устанавливаемых законом, защищающих собственника при осуществлении своих прав на определённый вид недвижимости. Например, это может быть: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, сервитут и другое. Не пугайтесь, для кое-кого возможно, не известных слов, в процессе чтения этой статьи Вы все поймете.

Теперь, немного разобравшись, посмотрим, как данные обременения могут влиять или не влиять на рыночную стоимость земельного участка.

Начнем с ипотеки

Ипотека регулируется статьёй 1.100 ФЗ «Об ипотеке, залоге недвижимости». В данном случае, мы можем сказать, что ипотека не будет влиять на рыночную стоимость земли, т.к. при ее реализации всегда будут рыночные условия. В случае, например, если Вы оцениваете земельный участок, находящийся в залоге в банке в рамках договора ипотечного кредитования, банк в результате будет реализовывать данный участок всё равно на рыночных условиях. И это ограничение в данный момент не влияет на стоимость.

Доверительное управление земельными участками

Это ограничение у нас регулируется статьёй 10.17 ГК РФ. Согласно ей, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершить в отношении этого объекта, согласно договора доверительного управления, любые юридические действия, что не противоречат интересам выгодоприобретателя. Таким образом, такое обременение тоже не оказывает влияния на рыночную стоимость, т.к. все делается в благих, так сказать, намерениях выгодоприобретателя.

В качестве обременения может быть указана рента

Это статья 586 ГК РФ. Рента – это цена, уплачиваемая за использование земель и также других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Рента может влиять на рыночную стоимость в зависимости уже от целей оценки.

Аресты и запреты на заключение сделок

Для тех, кто работал с судебными исполнителями, он может сказать, что не влияет этот фактор на рыночную стоимость, что по законодательству ответчик должен определить именно рыночную стоимость. Однако, фактор наличия ареста, может негативно действовать на покупателя данного земельного участка. Люди у нас, к сожалению, суеверные и есть факт, что на участок наложен арест, что должник с этим участком будет расставаться, скажем, так, не с удовольствием. Данный фактор не должен оказывать влияния, но такое влияние он, к сожалению, оказывает. Вы оцениваете рыночную стоимость данного земельного участка, земельный участок выставляется на торги, судебные исполнители земельный участок реализовать не могут, и идёт снижение, по-моему, на 15% от стоимости, т.е. уже получается не рыночная стоимость. Ну, скажем так, это спорный вопрос. Сначала это какие-то могут быть несовершенства нашего законодательства, здесь нужно быть очень осторожным.

Сервитут

Это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим имуществом, которое имеет собственник или пользователь земли. Может быть установлен, как договором, так и судебным решением.

Сервитуты могут быть разные. Это, как например, организация прохода к чужому участку, также сервитутом могут выступать, например, строительство автомобильной дороги. Нужно смотреть уже по обстоятельствам, в зависимости от объекта оценки, потому что, например, такой сервитут, как строительство автомобильной дороги заставляет собственника земельного участка ограничено пользоваться своим земельным участком. Т.е. по сути, на этом земельном участке он не имеет права сделать ничего. Он должен предоставить проход к этому участку для его обслуживания, т.е. по его участку будет проходить дорога. Соответственно он там уже ничего не построит, да и сам он уже ходить там вряд ли сможет. Возможно, правильным решением в

такой ситуации будет исключить из площади оцениваемого объекта площадь, приходящуюся под сервитут. Ну, опять же, в каждом конкретном случае нужно находить решение.

Это когда есть наличие охранных зон (статья 56 Земельного Кодекса РФ). В случае, если обременение, наложенное на участок ограничивает использование участка или его части по прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость. Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится. О чем здесь идёт речь? Если, к примеру, в Вашем кадастровом паспорте будет написано, что имеется охранная зона ручья, то Вы можете посмотреть в Водном кодексе, где написано, что у Вас есть ограничение даже не по использованию. Т.е. у Вас нет ограничений по строительству объектов на этом земельном участке и в частности на этой территории, но всё, что вы построите должно быть обеспечено соответствующей системой очистки, дабы не было вреда, и этим не загрязнять окружающую среду. Т.е. законодательство Вас в этом случае не ограничивает в планах на строительство, занятия этого земельного участка какими-то объектами. Главное, чтобы Вы соблюдали режим хозяйственного использования территории.